您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识
克鲁格曼三角(克鲁格曼三角形)
亿元,项目,城市克鲁格曼三角(克鲁格曼三角形)
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
很多朋友想了解关于克鲁格曼三角的一些资料信息，下面是小编整理的与克鲁格曼三角相关的内容分享给大家，一起来看看吧。
钱紧一年：2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。
观点地产网 当美国麻省理工学院教授克鲁格曼在1999年提出“不可能三角”时，他可能没有想到这一理论的讨论范围，将会从财政金融政策延伸到如此广泛的领域。
如今“不可能三角”经常被引申为形容几乎所有事物都不可能存在一个完美的状态，从房地产行业的角度来看：一家开发商不可能在高增长、高利润及低负债三方面做到面面俱到。
“2019年，中国奥园集团销售收入达1330.6亿元，超额完成全年目标，其中地产主业板块达1180.6亿元，实现千亿突围。”奥园集团董事会主席郭梓文在他的新年致辞中说到。
按其表述，中国奥园迎来了它的关键时期，奥园在2016至2018年合同销售金额年复合增长率达到89%。而在普遍认为环境艰难的2019年，奥园也实现了接近30%的增长。
看起来，大环境因素似乎并未阻止奥园前进的脚步，而让市场惊异的更是业绩高速增长这几年。报表显示，奥园净负债率控制在了65%以内。截至2019年中期，该数据为64.2%。
奥园完成了一个不可能的“完美”三角？而这是否真实？
土储与压力
我们要找一条线索，对于像奥园这样处于发展期的房企，最需要的是什么？
这家起步于华南的开发商，在过去一年刚刚突破千亿销售。而在行情更好的2016至2018年，该公司合同销售金额年复合增长率达到了89%，对应销售面积增幅亦在维持两年约50%之后飙升到98%。
面粉决定面包，因此获取足够多便宜的土地是奥园业务运营的中心点。奥园在2017年起开始全国扩张，当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍；翌年亦保持同样的速度，花费268亿元纳储1568万平方米。
数据来源：企业公告，观点指数整理
“我们拿合同销售的30%-40%作为预算用于增加土储。”奥园管理层在2019年初根据1141亿元销售目标制定了约400亿元的拿地预算。
尽管有雄心勃勃的纳储计划，但奥园的“粮草”仍很难与如“火箭”的销售节奏相匹配。尽管每年都能做到新增土地面积高于消耗的面积，但两者之间的距离似乎正在缩小。
用更直观的土地存续比来判断，奥园现时拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年，处于行业内下游的水平。土地存续比是衡量企业成长的重要指标，以恒大地产为例，其在销售增长最夸张的2016年仍能维持5.1的存续比。
数据来源：企业公告，观点指数整理
究其原因，作为一间近两三年来才迅速做大规模的开发商，奥园集团显然错失了人们所称的拿地黄金时期，亦缺乏一个沉淀期。
21世纪最初十年，奥园的发展长期固守广州本土。后来在意识到布局过于单一后，郭梓文尝试带领公司扩张至国内几大经济圈，但城市选择相对偏重一二线城市。
这可能不算是一个好选择，尤其是从2009年至2012年初，即接手高端豪宅项目北京长安8号近3年时间里，由于股权纠纷造成的销售不利，令奥园发展停滞不前。
参考目前头部房企特别是碧桂园和恒大的成长经历，它们都擅长以快周转为动力，用有限的资金撬动尽可能大的规模。
背后的逻辑是差异化布局：2006年恒大地产开始全国扩张，选择地进入了当时房地产市场处于起步阶段的二线城市，同时选择在这些城市发展不成熟但升值潜力较大的地区，大量囤地。
奥园的思路大概是从2012年发生转变，脱手长安8号后奥园意识到：“未来，公司将利用所持的丰富现金在受调控影响较小的城市寻找开发机会，并集中于刚需产品的开发。”
2013年，奥园第一次提出三年规划，宣布进入快速发展周期，练习快速开发、快速销售的高周转模式。2017年，奥园提出第二个三年计划，北上进入多个省市，初步建立环渤海区域、华东区域、中西部核心区域和华南区域四大片区。
2018年则围绕重点区域的城市群，在新进入城市及周边扩大投资规模，加重了对一二线城市周边卫星城的投入。
2019年，奥园主要关注已进入市场的产能和份额提升。
一线与县城
但事实上，奥园的扩张之路未能像前辈们那般顺畅，摆在它面前的是一个日渐饱和又面临经济低潮冲击的房地产市场。
“现在纯粹靠招拍挂很难获得好的土地资源，且在市场下滑时企业发展空间不大。”郭梓文在年中业绩会上对投资者说。
据了解，目前房企四种主流的拿地手段公开为招拍挂、收并购、城市更新及产业用地，奥园都有涉及：针对一二线及三线头部城市，奥园主要采取收并购和城市更新，附以招拍挂，而在更低线城市则主要采用县域综合体或文旅小镇等拓展。
奥园有三种最具代表的扩储方式。首先，收并购一直是最为依仗的扩张手法，尤其是当要进入一些陌生市场的时候。
“我们80%以上的项目都是通过并购来的。”郭梓文在2018年3月份举行的业绩会上称。
数据来源：企业公告，观点指数整理
这种策略在奥园的北上扩张时贯彻得最为明显，自退出长安8号项目之后，奥园在2017年重返环渤海区域，先后与金茂、星河湾及天同宏基等企业交涉，通过合作或并购拿下北京、环北京区域、山东青岛等地多个棚改项目、二级地产开发项目、一二级地产联动项目。
比如奥园商业地产集团于2017年8月宣布与天同宏基签署战略协议，收购了后者位于北京的两个项目——丰台区的奥园二环广场和密云的豪宅项目源墅。
其次，城市更新是奥园未来土地供应的重要组成部分之一。根据业绩会上管理层披露的数据，奥园目前介入了30余个处于不同阶段的旧改项目，更新规划面积达1604万平方米（相当于奥园2019年年中总土储的40%），预计总的可售资源2197亿元。
这批项目从区域上来看华南地区占了88%，而大湾区占了74%。“单在珠海就有十几个旧改项目。”奥园副主席兼行政总裁郭梓宁此前称：“同时公司在广西南宁，环京，西安，东莞也有更新项目。”
至于外界最关心的转化速度，奥园管理层预计2019年可以实现转化的项目货值为718亿元；2020年可以实现转化1039亿元货值；预计2022年或者以后实现转化总货值440亿元。
具体而言，奥园预计在2019年能完成部分或全部孵化11个，分布在广州、南宁、西安、廊坊以及香港等地的旧改项目，转化289万平米可售面积。
其中，奥园商业地产与天同宏基共同介入的廊坊广阳西户屯村旧改，在2019年12月中旬成功释出第一期用地。但坏消息是，奥园在12月的反向路演中提到，公司预计完成转化的11个旧改中3个的转换速度放缓。
奥园另一觅地方式是通过产业引入协同进行，以奥园县域商业综合体投资管理有限公司为例，其简称为奥园县域集团，隶属于奥园商业地产集团。
该集团最主要在全国范围一些人口大县、经济强县、资源独特县等，寻找开发县域商业综合体的机会，当中很多时候是通过直接同商谈从而获得供地。
下一篇：返回列表
相关链接 |
||
| 网友回复（共有 0 条回复） |