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房地产行业如何进行融资?
融资,利率,银行房地产行业如何进行融资?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
房地产行业如何进行融资?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
有以下几种方式可供选择:
一、权益性融资。
可能通过增加注册资本,吸引新的投资者加入,不用支付利息,但会降低原股东的持股比例。
二、发行债券。
如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是:1.股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元,有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元,2.累计债券总额不超过净资产的40%,3.公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息,4.筹资的资金投向符合国家的产业政策,5.债券利息率不得超过国务院限定的利率水平,6.其他条件。
三、从银行或其他金融机构借款。
但在目前的大环境下,小的房地产开发企业从银行借款很难,大房企倒没问题。
四、从基金、信托、其他企业或个人融资。
但这样融资一般利率较高,会加重企业的负担。
希望我的回答对你有所帮助。
回答于 2019-09-11 08:43:50
针对房地产行业如何进行融资?这个问题,我的观点如下:
第一,这个问题提的相当好,我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段(往往是三个阶段:A,没拿到《国有土地使用权证》之前;B,拿到《国有土地使用权证》之后;C,拿到《商品房预售许可证》之时),实现不同的融资方式。
第二,如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段,没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式,通称“股权融资”。
第三,如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款,以实现融资的目的。
第四,地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷,实现融资的目的。
第五,如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》,就可以通过楼盘营销代理公司,通过内部认购,或者蓄客期,或者开盘,实现销售收益,实现地产项目一期和二期资金滚动开发,达到融资的目的。
第六,当然作为一家正规的房地产开发公司,在融资的时候必备核心资料:
A,项目介绍PPT。
B,项目《融资计划方案》。
C,项目《规划设计方案文本》。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先是对房地产融资的基本认识:
房地产融资是所有行业(金融业除外)融资当中融资总金额最大,融资产品最多,创新速率最快的。房地产具备金融属性,是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业,因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上,房地产融资因风控的需要,形成两种类型:1、以公司为中心的融资;2、以项目为中心的融资。在此以外,股权投融资也是很正常投资房地产的方式,但股权没有保收益一说,更属于投资类,这边暂不讨论。另外,民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围,都不是正规路子。
以下是常见的一些融资品种:
按照分类一点点阐述,不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考,从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。
房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地,中期建设,以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。
好,假设我现在是一家公司,完成了初期的野蛮生长和初期累积,公司也规范化一些,银行愿意借我们一些钱。现在,手中有块土地,手续完备了,但是手中钱不够,项目资金链上需要一些杠杆,帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。
STAGE I
最基本的房地产贷款是房地产开发贷款。顾名思义,这种贷款就是用于房地产的建设,用销售回款来还款的。这种贷款需要完成“432”,即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”,基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信条件。每个地方的土地政策不一样,这些条件也会有所改变。对于该类融资,银行还关注一点,就是封闭管理。为了确保项目的销售回款能够回到银行归还本息,银行会要求项目公司开立销售回款唯一监管账户在贷款行,确保贷款本息的安全。
我们知道,开发贷的提供者是银行,但是,对于资质差一点的公司,银行会认为公司的承担能力不足,拒绝公司的申请。这个时候,公司也可以去找信托成立一个信托计划,或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多,监管措施也差不多,但是价格会比银行贷款贵很多,这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金,也可以找银行募集资金,各位在私人银行买到的信托产品,来源就是这种。
当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷,公司应在全国TOP500以内。
STAGE 2
本来这种融资很合理,但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊!如火如荼啊!地价越来越贵了啊!地价占了整个项目50%啊!付完了地价,要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时,开发贷又只能用于工程开发建设,付给工程方,不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来,产生了巨大的资金占用,老板们心理阴影面积越来越大。
怎么办?没有关系,有“拿地融资”,或“明股实债”。在2012年的时候,这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品,所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿,当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是,以投资的名义,绕过了“432”的合规要求,通常项目公司获得土地的90天内,直接塞给项目公司,而非直接支付给工程方。因此,这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了,比开发贷好用太多,金融机构也自然多收几个点费用。到了后期,招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业,拍地的钱没有给,没有太多沉默成本。拍到地以后,自己掏30%-40%,金融机构掏剩下的。如果快周转做项目,那么ROE回报真的高得不得了。
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