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为什么要在惠州买房？未来的惠州还值得投资吗？

惠州,深圳,大亚湾为什么要在惠州买房？未来的惠州还值得投资吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

为什么要在惠州买房？未来的惠州还值得投资吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

（1）离深圳很近

深圳面积小人口多产业强房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。对于房产投资来说，惠州最大的价值不在于它自身的发展，而是临深受到深圳发展红利的辐射。

惠州当前自身发展一般，所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。但惠州那么大，不可能任何一个地方都靠近深圳。所以，投资惠州第一个标准就是要选靠近深圳的片区。


（2）有无地铁规划，尤其是与深圳有无地铁直连

城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。

我们投资惠州，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。只有那些与深圳有地铁相连的区域，才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近地铁，尤其是靠近与深圳直连的地铁。


带着这两条标准，我们再来分析下惠州各区域的价值。


惠州各区价值分析

从南到北、从西到东，惠州总共有：惠阳、大亚湾、惠东、仲恺、惠城、博罗、龙门7大区域。接下来，我们就按这个顺序来逐个分析。


（1）惠阳区

惠阳曾经很大，追溯到上世纪50年代，整个东莞甚至是深圳基本都归属于惠阳管辖，后来经过多次分割和行政级别变动才形成现在的惠阳区，面积小了行政级别也低了。

虽说是惠州的一个区，但是这个区比较特别，它的区中心离惠州城中心是有一段距离的。它是惠州最靠深圳的区域之一，直接与深圳东部的坪山和龙岗两个区相连，到深圳福田通勤距离也就50多公里。


惠州7个县区中，惠阳的经济并不显眼，去年GDP485亿，产业自然也不强。但惠阳却是最多深圳人来买房的区域，为什么？因为这里是典型的深圳人的睡城。


要做睡城，首先你的交通必须要方便，而惠阳的交通是整个惠州最好最完善的。首先看高速，惠州连接深圳的4条高速都从惠阳经过；其次高铁惠州南站，到深圳北站只需25分钟，不会比在深圳坐地铁上班慢；


最重要的是地铁，惠州当前没有通地铁，但是深圳主动要把14号线延伸到惠阳，虽然惠州段现在改为由惠州自己上交审批，但我认为审批确定只是时间问题。这条14号线的价值对于惠阳来说甚至比高铁还重要，40多分钟就能到福田中心。


惠阳最有价值的板块有两个，白云新城板块和南站新城板块。


白云新城板块一方面是紧挨深圳坪山，另一方面是有14号地铁线经过。作为14号线进入惠阳的第一站，它离深圳14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。


南站新城板块，指的是围绕着惠州南站的区域。这里虽然离深圳相对白云新城要远一些，但是14号地铁线在这里也有站点，也就是说这里是高铁站和地铁站的交汇点，价值不言而喻。


所以，作为离深圳最近，同时又有深圳地铁延伸的区域惠阳，是投资惠州最值得关注的区域。而其中，区域内的白云新城板块、惠州南站板块是最值得投资的板块。

（2）大亚湾

大亚湾实际上就在惠阳的南面，和惠阳在位置上就是一南一北的关系。所以在离深圳的距离上，大家差不多，大亚湾也是紧挨着深圳坪山区。和惠阳不同的是，大亚湾靠海，拥有滨海度假资源，所以也会有滨海度假项目。

从经济总量来看，大亚湾GDP505亿，但是整个大亚湾的人口也只有20万，实际上就是4%的人口，却创造了全市13%的GDP，从这一点来看大亚湾的经济创造能力还是很强的。


在产业方面，大亚湾有个特殊的产业，石油化工产业。石化产业是大亚湾的支柱产业，这里有国内最大的中外合资项目：中海石化和荷兰壳牌合资的中海壳牌石化项目，总投资1678亿元，相当于整个惠州半年的GDP。在石化产业带动下，惠州港也成为了广东重要的物流港口，与香港、深圳的港口一起组成华南大型主枢纽港群。


交通方面，大亚湾与深圳相连主要是靠惠深沿海高速。同时，深圳地铁16号线也会延伸到大亚湾，在大亚湾有3个站点。16号线虽然不能直达深圳市中心，但是可以直达深圳东进战略的最重要两个地方，龙岗大运中心和坪山中心。同时，在大运站可以换乘深圳3号线或者14号线，无论到深圳罗湖或者福田都很方便。


大亚湾买房大致可以划分为3个板块：西区、澳头和滨海区。


西区是最靠近深圳的板块，而且也是深圳地铁16号线惠州段所在地，万达广场也在这个片区而且已经开业，不管在地段上还是在整体配套上，都是不错的。这个版块的价值类似于惠阳的白云板块。这里有几个项目和深圳真的就是一路隔，房价都已经去到1.9万/㎡，可以说是惠州最贵的项目。当然，因为严格限价的原因，整个板块的均价大概在1.4万/㎡左右。


澳头板块位于大亚湾中部，离深圳相对已经不是那么近了，而且也没有和深圳地铁直接相连的规划。所谓的靠海，实际上就是臭水塘。海水又脏又臭，整个水面都是黑乎乎的，也没有沙滩，所以这个片区的海对于买房来说是没有意义的，靠近这样的海连旅游都谈不上，更不用说旅居了。看到这里一大片一大片的房子，库存太大了，我就在想是谁给你们勇气竟然敢买这里的房子。


最后一个大亚湾板块，大亚湾滨海版块，这里才能算是真正的靠海。但是要注意大亚湾石化区就是在滨海区隔壁，绵延5公里。当然，石化区一定是会有污染的，项目离得近的话不管对空气还是景观肯定会有一定影响。所以大家如果在大亚湾滨海区买房，一定不要太靠近石化区。同时，该板块属于旅居度假板块，对项目的素质标。





（3）惠东县

相对惠阳、大亚湾，惠东离深圳就不算近了，通勤距离要90公里以上，这里的房产最大的价值就是因为它有海。

惠东2018年的全年GDP有652亿，排在惠州第三，但主要都是靠低端制造业。制鞋就是惠东的特色产业，GDP的一半都是来自制鞋业（305亿）。


如果要投资惠东，完全不用看市区，唯一可以考虑的就只有它的海湾：巽寮湾和双月湾。实际上从高铁站的安排都看得出来，惠东高铁站不是设置在惠东县城的市中心，而是设置在靠近海湾的地方，很明显这个高铁站的安排是符合人流密度的，因为大家去惠东大部分都是冲着去海边度假。


所以惠东的核心卖点也只有旅居度假，这些度假项目集中在北部湾区、巽寮湾和双月湾3个湾区板块。


北部湾区和刚才说的大亚湾滨海区是同一片海岸线，这里是惠东三大湾区板块中离深圳距离最近的，一个是在物理路程上相对近，一个是这里离惠东高铁站也最近。也就是说，交通上要比另外两个湾区更方便。

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